ページをシェア

収益還元法（ECM）で物件価格を査定

年間純収益（NOI）と還元利回り（キャップレート）から、収益還元法で不動産価格を査定します。

入力
NOIは「実効総収入 − 運営費（経費）」のイメージです（税引前で扱うケースが一般的）。
%
例：5%なら「5」と入力します（0.05ではありません）。
端数処理
計算結果は右側（または下部）の「結果」欄に表示されます。
収益還元法は、NOIや利回りの前提（空室率・運営費・市場利回り等）で結果が大きく変わります。実取引では周辺相場や専門家の査定と併用してください。

関連ツール

不動産売買
不動産の売買仲介手数料（片手・両手）を算出します
不動産賃貸
不動産の賃貸仲介手数料（片手・両手）を算出します
坪単価
賃料・売買・建築坪単価を計算します
実質利回り
実質利回りを算出します
表面利回り
表面利回りを算出します

使い方

1. 年間純収益（NOI）を入力

物件が1年間で生み出す「純収益（NOI）」を入力します。 NOIは、家賃収入などの実効収入から、運営費（管理費・修繕・保険・固定資産税等）を差し引いた金額のイメージです。

2. 還元利回り（キャップレート）を入力

市場で想定される利回り（%）を入力します。利回りが低いほど価格は高く、利回りが高いほど価格は低く算出されます。

還元利回りとは

還元利回り（キャップレート）とは、 不動産投資において「その物件から得られる収益に対して、投資家が求める利回り」を示す指標です。 収益還元法では、この還元利回りが物件価格を決定する重要な要素となります。

還元利回りの意味

還元利回りは、投資家の視点から見た 「この物件に投資するなら、最低でもこれくらいの収益率は欲しい」 という期待値を数値化したものと考えることができます。

そのため、同じ年間純収益（NOI）であっても、 還元利回りが異なれば算出される物件価格は大きく変わります。

還元利回りはどのように決まるか

還元利回りは、単一の数値で自動的に決まるものではなく、 複数の要因を総合的に考慮して設定されます。

市場利回りとの関係

還元利回りは、周辺エリアや同種物件の取引事例から把握される 「市場利回り」を参考に設定されるのが一般的です。

市場全体で不動産価格が上昇している局面では利回りは低下しやすく、 逆に、リスクが高まっている局面では利回りは高めに設定される傾向があります。

ツール利用時の注意点

本ツールで入力する還元利回りは、あくまで想定値です。 利回りを少し変えるだけで査定価格は大きく変動するため、 複数の利回りパターンで試算し、価格レンジとして把握することをおすすめします。

実際の投資判断や売買では、周辺相場や専門家の意見を踏まえ、 適切な還元利回りを設定することが重要です。

3. 査定ボタンを押す

「査定」を押すと、収益還元法の基本式（価格＝NOI÷利回り）で査定価格を算出します。

計算方法

本ツールは、収益還元法（直接還元法）の基本式で査定します。

注意点

収益還元法とは

収益還元法とは、不動産が将来生み出すと期待される「収益」に着目して、 その収益力から物件価格を算定する評価方法です。 投資用不動産や賃貸物件の価格査定で広く用いられており、 利回りを重視する投資家の意思決定と親和性が高い手法といえます。

基本的な考え方

収益還元法では、物件が1年間に生み出す純収益（NOI：Net Operating Income）を、 市場で求められる還元利回り（キャップレート）で割り戻すことで、 その物件の理論的な価格を算出します。

利回りは「投資家がどの程度の収益率を求めるか」を表しており、 同じ収益額でも、利回りが低いほど物件価格は高く、 利回りが高いほど物件価格は低く評価されます。

直接還元法とDCF法

収益還元法には、大きく分けて「直接還元法」と「DCF法（割引キャッシュフロー法）」があります。 本ツールで採用しているのは、実務でも簡易査定や概算評価で多用される 直接還元法です。

直接還元法は計算が簡潔で分かりやすく、 市場相場との比較や初期検討に適している点が特徴です。

収益還元法が向いているケース

一方で、居住用の戸建て住宅や自己使用を前提とした物件では、 取引事例比較法など、他の評価手法が重視されることもあります。

注意点

収益還元法による価格は、NOIや利回りの設定次第で大きく変動します。 空室率、修繕費、管理費、金利環境、立地条件などを適切に反映させることが重要です。

本ツールは、収益還元法の基本構造を理解し、 物件価格の目安を把握するための簡易査定ツールとしてご活用ください。 実際の売買や投資判断では、専門家の査定や複数の評価手法と併用することをおすすめします。

参考外部リンク

収益還元法について、より正確な理解や実務での活用を深めたい方は、 以下の公的資料や専門解説も参考にしてください。

公的機関・評価基準

実務・専門家向け解説

投資・利回りの考え方

※ 外部リンク先の内容は変更される場合があります。 実務で利用する際は、最新の資料・基準をご確認ください。

© OIS