表面利回りを計算

表面利回り計算ツールの使い方

このツールは、物件価格・購入時諸費用・年間家賃収入の3項目から、表面利回り（家賃収入ベース）を算出します。 情報が少ない初期検討や、物件を素早く比較したいときに便利です。

入力項目の説明

• 物件価格：売買価格（購入金額）を入力します。
• 購入時諸費用：仲介手数料、登記費用、不動産取得税、火災保険、ローン関連費用など、購入時に一度発生する費用の合計です（未入力は0円）。
• 年間家賃収入：満室時の年間総家賃（家賃×12など）を入力します。
• 利回り(%)の丸め・小数桁：表示の整え方です。計算の本質は変わりません。

計算手順

1. 物件価格と購入時諸費用を入力します（諸費用が不明なら0円で仮置きも可能です）。
2. 年間家賃収入を入力します。
3. 計算ボタンを押すと、表面利回り（%）が表示されます。

表面利回りとは

表面利回りとは、年間家賃収入を取得総額（物件価格＋購入時諸費用）で割って求める利回りです。 家賃収入だけで算出するため計算がシンプルで、物件情報が少ない段階でも比較しやすいのが特徴です。

このツールでの計算式

• 取得総額 ＝ 物件価格 ＋ 購入時諸費用
• 表面利回り（%）＝ 年間家賃収入 ÷ 取得総額 × 100

実質利回りとの違い

表面利回りは、空室や運用コスト（管理費・税金・修繕など）を反映しないため、実際の手取りは表面利回りより低くなることが一般的です。 最終判断では、実質利回り（手取りベース）の試算とあわせて確認するのがおすすめです。

使用例

例1：購入時諸費用も含めて算出

• 物件価格：25,000,000円
• 購入時諸費用：1,500,000円
• 年間家賃収入：1,800,000円

取得総額は26,500,000円となり、表面利回りは約6.79%（小数2桁表示の場合）です。 購入時諸費用を含めると、利回りがわずかに下がる点も確認できます。

例2：諸費用が不明な段階で仮置きして比較

• 物件価格：20,000,000円
• 購入時諸費用：0円（不明のため仮置き）
• 年間家賃収入：1,440,000円

この場合、表面利回りは7.20%です。情報が揃っていない段階でも、候補物件を同じ基準で並べて比較できます。 後から諸費用が判明したら入力し直して、利回りの変化を確認すると精度が上がります。

このツールを使うケース

物件情報が少ない初期検討

ポータルサイトや資料の初見で、家賃と価格しか分からない場合でも、表面利回りならすぐに比較できます。 候補を絞り込んでから、実質利回りツールで詳細試算する流れが効率的です。

複数物件を同じルールで横並び比較したい

同じ入力項目で計算できるため、条件の異なる物件でも一定の基準で比較できます。 特に、価格帯やエリアをまたいで候補がある場合に便利です。

家賃設定やリフォーム後の賃料想定の感度チェック

年間家賃収入を変えて入力すると、想定賃料の差が利回りにどう影響するかを素早く確認できます。 賃料の強気・標準・弱気の3パターンで比較すると、判断が安定します。

入力のコツ

• 購入時諸費用が不明なら、0円で仮置きして比較し、後で確定値に更新します。
• 同じエリア・同じ条件帯の物件同士で比較すると、表面利回りの目安としての価値が上がります。
• 最終判断では、実質利回り（空室・運用コスト反映）も必ず確認しましょう。

注意点（免責）

表面利回りは、空室や運用コスト、税務、将来の修繕、家賃下落、売却時の費用などを反映しない参考値です。 物件の購入判断は、実質利回りや収支計画、個別事情を踏まえて総合的に検討してください。