不動産関連の計算ツール
仲介手数料、面積換算、坪（㎡）単価など不動産関連で役立つツールを集約しました
不動産関連ツール
売買・賃貸・収益物件の検討でよく使う計算をまとめています。各ツールの使い方だけでなく、どの場面でどの計算を使うかの流れも整理しました。
どんな時に使うか
不動産の検討では、数字を出すこと自体よりも、判断の材料をそろえることが重要です。 例えば「利回りが良いか」「相場と比べて高いか」「諸費用込みの総額はいくらか」といった問いに対して、 目的に合う計算を選べると、検討スピードと精度が上がります。
- 売買の諸費用を把握したい：売買仲介手数料
- 相場比較をしたい：坪(㎡)単価
- 収益物件の一次判定をしたい：表面利回り
- 経費込みで現実的に見たい：実質利回り
- 利回りから価格の妥当性を見たい：収益還元法
計算の全体マップ
迷いやすいのは、どの順番で見るべきか、です。以下の流れを目安にすると、過不足なく判断材料がそろいます。
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相場感を掴む（比較の軸を作る）
坪(㎡)単価で、エリア・築年・用途の近い条件と比べる
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収益性の一次判定（ざっくり）
表面利回りで候補を絞る
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現実ベースの収益性（経費込み）
実質利回りで実態に近づける
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価格の妥当性を逆算（理論価格）
収益還元法で、利回りを前提に価格を見直す
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取引コストを最終確認
売買仲介手数料、その他諸費用を加えて総額を確認する
ツール別の使い分け
不動産売買仲介手数料
売買契約時に発生しやすい費用の代表例。取引価格に応じて上限の目安を把握できます。
- 使う場面：購入の総額を固める段階
- おすすめ：複数物件を比較して、諸費用差を見たい時
関連ツール：収益還元法（価格の妥当性）／利回り（収益性）
不動産賃貸仲介手数料
賃貸契約時の初期費用の確認に有効。借主・貸主どちらが負担するかで想定が変わります。
- 使う場面：初期費用の把握、見積もりチェック
- おすすめ：入居時の予算組み、複数物件の比較
関連ツール：坪(㎡)単価（賃料の水準比較）
坪(㎡)単価計算
売買・賃貸・建築のいずれでも使える比較指標。条件を揃えて相場比較する時に役立ちます。
- 使う場面：相場感を掴む、比較の軸を作る
- おすすめ：駅距離や築年が近い物件同士の比較
関連ツール：利回り（収益性）／仲介手数料（総額）
表面利回り
最短で収益性を比較するための一次指標。候補を絞る段階で便利です。
- 使う場面：収益物件のスクリーニング
- おすすめ：複数物件を短時間で比較したい時
次に見る：実質利回り（経費込みで現実化）
実質利回り
維持管理費などを織り込んだ現実寄りの指標。表面利回りの弱点を補完できます。
- 使う場面：購入判断に近いフェーズ
- おすすめ：経費が読める程度に情報が揃った時
次に見る：収益還元法（理論価格の比較）
収益還元法
利回り（還元利回り）を前提に、収益物件の理論価格を算定する考え方。価格の妥当性確認に使えます。
- 使う場面：買付前の価格検討、交渉材料の整理
- おすすめ：利回りと収益が一定の根拠で見積もれる時
関連ツール：仲介手数料（総額）／実質利回り（現実性）
使用例（ケース別）
ケース1：収益物件を検討する
- 表面利回りで候補を絞る（短時間で比較）
- 実質利回りで経費込みの収益性を確認
- 収益還元法で理論価格を把握し、価格の妥当性を点検
- 売買仲介手数料などを含めて、総額ベースで判断する
ケース2：売買物件の相場と総額を把握する
- 坪(㎡)単価で相場比較し、条件の近い物件と比べる
- 売買仲介手数料を加えて、想定総額を早めに固める
ケース3：賃貸で初期費用を見積もる
- 賃貸仲介手数料で初期費用の目安を確認
- 坪(㎡)単価で賃料水準を比較し、相場観を掴む
実務の注意点
- 計算結果は目安です。契約条件、特約、地域慣行で変わる場合があります。
- 利回りは一つの数字で結論を出さず、空室リスク・修繕・立地の要因も合わせて見てください。
- 坪単価は条件（築年・駅距離・構造・用途）を揃えて比較すると精度が上がります。
- 不明点がある場合は、最終的に専門家へ確認することをおすすめします。
よくある疑問
まずは表面利回りで候補を絞り、購入判断に近づくほど実質利回りを重視するのがおすすめです。
情報が少ない段階では表面利回り、経費が見えてきたら実質利回り、という使い分けが現実的です。
目的が違います。売買は資産価格の比較、賃貸は家賃水準の比較が主です。
どちらも条件を揃えた比較が重要で、用途に応じて比較対象を選ぶのがポイントです。
利回りや収益の見積もりに一定の根拠があるときに、価格の妥当性を点検する用途で効きます。
交渉材料として「理論価格」を把握したい場合にも使いやすい考え方です。