実質利回りを計算

実質利回り計算ツールの使い方

このツールは、物件の取得総額と、賃貸運用で得られる年間の手取り（簡易）から、実質利回り（手取りベース）を算出します。 併せて、参考値として表面利回り（家賃収入ベース）も表示します。

入力項目の説明

• 物件価格：売買価格（購入金額）を入力します。
• 購入時諸費用：仲介手数料、登記費用、不動産取得税、火災保険、ローン関連費用など、購入時に一度発生する費用の合計です（未入力は0円）。
• 年間家賃収入：満室時の年間総家賃（家賃×12など）を入力します。
• 空室率：想定する空室率を入力します（未入力は0%）。空室率を入れると、年間家賃収入を差し引いて実効家賃収入で計算します。
• 年間支出合計：管理費、修繕、固定資産税、保険、広告費、清掃費など、運用で毎年発生する支出の合計です（未入力は0円）。
• 利回り(%)の丸め・小数桁：表示の整え方です。計算の本質は変わりません。

計算手順

1. 物件価格と購入時諸費用を入力します。
2. 年間家賃収入、必要に応じて空室率を入力します。
3. 年間支出合計（管理費や税金など）を入力します。
4. 計算ボタンを押すと、実質利回り（%）と表面利回り（%）が表示されます。

実質利回りとは

実質利回りとは、賃貸運用で得られる年間の手取り（簡易）を、取得にかかった総額（物件価格＋購入時諸費用）で割って求める利回りです。 表面利回りが家賃収入だけで評価するのに対し、実質利回りは空室や運用コストを反映できるため、現実に近い収益感を把握しやすいのが特徴です。

このツールでの計算式

• 取得総額 ＝ 物件価格 ＋ 購入時諸費用
• 実効年間家賃収入 ＝ 年間家賃収入 ×（1 − 空室率）
• 年間手取り（簡易）＝ 実効年間家賃収入 − 年間支出合計
• 実質利回り（%）＝ 年間手取り（簡易） ÷ 取得総額 × 100
• 表面利回り（%）＝ 年間家賃収入 ÷ 取得総額 × 100

表面利回りと実質利回りの違い

表面利回りは比較が簡単で物件一覧の初期検討に向きますが、運用コストや空室を反映しないため、見た目より収益が低くなるケースがあります。 実質利回りは、実際の運用に近い前提で検討できるため、購入判断・物件比較・資金計画の精度が上がります。

使用例

例1：空室率なしでざっくり試算

• 物件価格：25,000,000円
• 購入時諸費用：1,500,000円
• 年間家賃収入：1,800,000円
• 空室率：0%
• 年間支出合計：300,000円

取得総額は26,500,000円、年間手取り（簡易）は1,500,000円となり、 実質利回りは約5.66%（小数2桁表示の場合）になります。表面利回りは約6.79%です。

例2：空室率を織り込んで保守的に試算

• 上記の条件で空室率を5%にする

実効年間家賃収入は1,710,000円、年間手取り（簡易）は1,410,000円となり、 実質利回りは約5.32%に低下します。空室率の前提だけでも利回りが変わるため、複数パターンで比較するのがおすすめです。

入力のコツ

• 購入時諸費用は見落としがちなため、概算でも入れておくと現実に近づきます。
• 年間支出合計は、固定資産税・管理費・保険・修繕など、発生頻度の高い項目を優先して合算すると使いやすいです。
• 空室率はエリアや物件タイプで大きく変わるため、0%・3%・5%など複数で試算すると判断が安定します。

注意点（免責）

本ツールは簡易計算です。ローン金利、減価償却、所得税・住民税、将来の大規模修繕、家賃下落、売却時の税金などは反映していません。 最終的な投資判断は、個別事情や専門家の助言を踏まえて検討してください。

年間支出に含める費用チェックリスト

実質利回りを現実に近づけるためには、年間で継続的に発生する支出をできるだけ漏れなく把握することが重要です。 以下は、不動産投資で一般的に発生する年間支出項目のチェックリストです。 すべてを必ず含める必要はありませんが、該当するものは合算して入力すると、実質利回りの精度が向上します。

管理・運営に関する費用

• 管理会社への管理委託費
• 共用部の清掃費・巡回点検費
• 入居者対応・クレーム対応に関する費用
• 管理ソフト・管理システム利用料（利用している場合）

維持・修繕に関する費用

• 原状回復費用（退去時の修繕・清掃などの年平均額）
• 設備修繕費（給湯器、エアコン、水回りなど）
• 共用設備の点検・修理費
• 将来の大規模修繕に備えた年換算額（積立ベース）

税金・公的負担

• 固定資産税
• 都市計画税（課税対象地域の場合）
• 事業税（規模や形態によって発生する場合）

保険関連費用

• 火災保険料（年換算）
• 地震保険料（加入している場合）
• 施設賠償責任保険などの付帯保険料

募集・入居関連費用

• 入居者募集時の広告費
• 客付け手数料（年換算）
• 更新手続きに関する費用

その他の運用関連費用

• 共用部の水道光熱費
• インターネット設備・CATV利用料（オーナー負担分）
• 駐車場・駐輪場の維持管理費
• 消耗品費（電球、表示板、備品など）

チェックリスト活用の考え方

年間支出は「実際に支払った金額」だけでなく、「将来発生する可能性が高い費用を年換算したもの」も含めると、 利回りのブレを小さくできます。 特に修繕費や原状回復費は、数年に一度まとめて発生することが多いため、平均化して考えるのがおすすめです。

実務でよくある考え方の例

• 小規模物件：年間家賃収入の5〜10%を修繕・雑費として見込む
• 築年数が古い物件：修繕費をやや多めに見積もる
• 管理委託あり：管理費＋広告費を必ずセットで考える

注意点

このチェックリストは一般的な例です。物件の規模、築年数、立地、運営方針によって必要な項目は異なります。 実質利回りを比較する際は、複数物件で同じ基準・考え方を使うことが大切です。